2月17日，国家邮政局公布2025年1月邮政行业运行情况。1月份，全国快递服务企业业务量完成87.7亿件，同比增长3.3%。

回顾2025年，即使受到全球疫情影响，当年全国快递服务企业业务量累计依然完成1083亿件，同比增长29.9%。快递业务服务量保持高速增长，作为重要配套设施的物流地产近年来也发展迅速。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊在接受《中国经营报》记者采访时介绍，2025年全国高标库(即高标准仓库)总体供应量比前一年依然有近18%的增加，这说明投资者仍然看好中长期中国的高端物流地产市场，并着力布局。

但也有业内人士认为，目前一线城市之外的物流地产市场已经过剩，大扩张时代已经结束，行业版图不会有太大的改变。

迎新机遇

物流地产，是投资商根据物流企业客户需要，选择合适地点，所投资和建设的物流设施。物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等均属于物流地产范畴。

戴德梁行数据显示，相较于2025年，2025年全国高标库的平均租金有3.2%的回落，这样的回落基本发生在全国各个主要市场中，其中华北和西南市场的跌幅较大，都超过5%，华东市场下跌最小，仅为1.35%。但同时全国高标库总体供应量仍然有近18%的增加。

苏智渊对此分析称，供应量持续增加，这说明投资者仍然看好中长期中国的高端物流地产市场，并着力布局。物流地产作为在过去几年内疫情影响下投资市场仍然看好的产品，确实承受了很大的压力，这样的压力来自于对这个市场方向的不同判断。

记者了解到，在过去很长一段时间里，物流地产面临去化压力。有业内人士透露，因物流用地价格低，税收少，对地方政府财政贡献有限，所以在土地出让上也没有优势。

但在疫情影响下，社会对食品安全的重视度提升，物流行业也发生了变化。仲量联行数据显示，在高标库新增需求方面，线上生鲜消费习惯养成，并走向长期化。在2025年生鲜电商的高标库新租、扩租需求占总需求的比例仅为12%，到2025年时这个比例已经上升到了21%，增速很快。

已布局物流地产多年的万科在其2025年财报中也提到，生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复，推动冷链市场需求持续释放。

“疫情对物流地产行业总体是有明显推进作用的，这主要体现在疫情改变了人们的生活习惯，直接推进了电子商务、社区团购和生鲜冷链的发展，其中我们明显看到冷链行业在过去两年内的迅猛发展，冷链物业设施的产品标准正在有效助推一些大型线上购物和大型商超的生鲜配送效率，同时，冷链+央厨的模式已经开始成为趋势。”苏智渊指出，国际经济环境的不明朗对中国制造业的影响较大，进而反过来对物流地产会产业一定影响。

对此，从事相关行业多年的中城仓储董事长周建成也感同身受：“在物流地产行业，接下来自动化仓库、冷链仓库、自存仓需求相对会更多。”他同时认为，疫情对实体经济影响较大，对线上交易影响相对较小，而物流地产与线上经济联系更加密切。线上经济增速下降，决定了物流地产大扩张时代已经结束了。

“而且物流用地长期以来在不同城市都是显著分化的，一线城市非常稀缺，基本属于带有一定垄断性质的稀缺资源。剩下的绝大多数城市都处于过剩状态。”周建成坦言。

“我个人也不认为2025年的租金下跌是所谓的市场拐点，反而这对于一直以来高歌猛进的高标库市场是一件好事，市场可以利用这个契机把因为过去几年过大的关注度导致的市场泡沫做一定的挤出，这从2025年的几个大宗物流地产交易就可以一窥全豹。”苏智渊表示。

可以看到，近年来物流逐渐成为各类政策的高频词。2025年9月发布的《“十四五”推进西部陆海新通道高质量建设实施方案》中提出，强化成渝地区双城经济圈与北部湾城市群战略联动，加快基础设施建设，创新运营组织模式，优化交通物流结构;2025年7月发布《国家物流枢纽网络建设实施方案(2025-2025年)》提出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

此外，冷链物流也成为了未来重点发展方向。2025年12月13日国务院办公厅发布《“十四五”冷链物流发展规划》，到2025年将布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地;此外还鼓励拓展冷链物流企业投融资渠道，鼓励冷链物流企业通过兼并重组、战略合作等方式优化整合资源，提升市场集中度。

传统房企试水

从2025年下半年开始，全国范围内的住宅地产市场遇冷，同时，物流地产则持续受到传统地产企业的关注。

事实上，近年来入场物流地产的房企不在少数。如上文提到的万科，早在2014年就成立了物流地产事业部，2015年万科正式进军物流地产，推出全新品牌“万纬”物流。根据万纬物流官网数据，到目前，万纬物流已经布局全国46个城市，仓储项目151个，仓储规模达1100万平方米以上，其中冷链物流园36个。

万科对万纬物流持续增加的投资，可以看出万科对这条赛道的重视。2025年6月28日，万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》，同意将万科持有的对万纬物流及其下属公司的180亿债权转为对其股权出资，万纬物流注册资本由1亿元增加至181亿元;2025年4月3日，万科公告透露，截至2025年底，公司向万纬物流累计投入资金约244.2亿元;2025年9月15日，万纬物流再次发生增资及扩股变动，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，新增五位股东。

2025年10月22日，在万科业务交流会上，万科集团合伙人、万纬物流董事长张旭透露，从2025年开始，万纬物流在仓网初具规模基础上，启动科技规划和智慧园区打造。目前，以全国仓网为基础，提供仓储运营、冷链运输、增值服务等仓管配一体化服务。张旭表示，疫情过后，物流的发展非常好。过去一年，万纬物流更多探索新的业务，如新能能源汽车，光伏产业、冷库等客户，瞄准每个行业的头部企业，为他们提供服务。

万纬物流在回应记者采访时介绍称，相比2025年，万纬物流在2025年的收入增长约60%。万纬聚焦北京及环京、大苏州、上海、浙江、深莞惠、大广佛六大城市群，已形*国性仓网布局。

万科并不是唯一入局物流地产的传统房地产企业。绿地、融创、远洋等房企也同样是物流地产的参与者。2017年2月，绿地集团宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，表示将在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发;2018年3月，融创分别以11.36亿元、7.97亿元的价格收购海航地产集团旗下两家地产公司，入局物流地产。

2025年4月17日，“远洋物流”品牌揭牌仪式于上海远洋商业大厦举办，远洋物流作为远洋资本全资子公司，将以独立品牌的形象亮相。2025年10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。

此外，这几年快速发展的宇培、宝湾和易商等国内背景的物流地产品牌正在追赶以普洛斯为龙头的传统外资品牌。

虽然物流地产的中长期价值被看好，但物流地产市场是否会继续迎来新的面孔尚不乐观。在周建成看来，前几年，一些地产开发企业是新加入的力量，随着地产行业的改变，以后开发企业进入物流地产的会很少。物流地产早就版图相对稳定了，不会有什么大的改变。

“物流地产是一个与整体经济环境紧密相关的行业，所以它不是一个短期投资产品，而是一种相对中长期的布局。”苏智渊指出，物流地产其实是一种兼具生产和生活的服务性配套设施，其主要服务于企业(B端)，不像住宅只服务于C端，但因为物流地产近几年越来越紧密地与城市配送相链接，其实可以说它也间接地服务于C端。

也正是基于这样的特点，苏智渊表示，投资物流地产不应该用短期逐利的眼光来看，而应该用的策略是时间上的中长期和地理上的广布局，所以企业是否要入局物流地产，应该看看这样的产品是否符合自己的投资逻辑。

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作者：中国经营报

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